Taxaties en marktwaarde
Marktwaarde. Wat is het waard?
Door de komst van de European Valuation Standards (hierna EVS) en International Valuation Standards (hierna IVS) is de definitie van ‘marktwaarde’ verder gedetailleerd en geüniformeerd.
Volgens de EVS wordt marktwaarde vanaf 2016 als volgt uitgelegd: ‘The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion.’
De door het NRVT gehanteerde vertaling is als volgt: ‘Het geschatte bedrag waartegen een vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.’
Tot slot is er ‘marktwaarde met bijzondere uitgangspunten’. Te denken valt aan bijvoorbeeld:
- Het bijzondere uitgangspunt dat de bestemming is aangepast.
- Het bijzondere uitgangspunt dat er sprake is van een gerealiseerd object.
Konsider levert gecertificeerde taxaties van grond, gebouw én gebied.
Grondexploitatie
De grondexploitatie (afgekort GREX) is een instrument om de exploitatie van bouwgrond in een gebiedsontwikkeling (ruimtelijk plan) inzichtelijk te maken.
| Grondexploitatie (GREX) | |
|---|---|
| Kosten | Opbrengsten |
| Verwerving Tijdelijke exploitatie Sloop en sanering Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten, bijdragen Onvoorzien |
Grondopbrengsten Bijdragen en subsidies Overige opbrengsten |
| SALDO GREX | |
Met behulp van een grondexploitatieberekening worden de kosten en opbrengsten in beeld gebracht. De kosten bestaan uit verwerving, tijdelijke exploitatie (afgekort TEX), sloop en sanering, bouw- en woonrijp maken, plan- en overige kosten, bijdragen en onvoorzien. De opbrengsten bestaan uit de verkoop van bouwrijpe grond, bijdragen en subsidies en overige opbrengsten. Tot slot worden met behulp van een dynamische eindwaardeberekening de rente- en indexatie-invloeden inzichtelijk gemaakt. Het saldo vertegenwoordigt het resultaat van de gebiedsontwikkeling.
Opstalexploitatie
De opstalexploitatie (afgekort OPEX) is een instrument om de exploitatie van een vastgoed / opstalontwikkeling (bouwplan) inzichtelijk te maken.
| Opstalexploitatie (OPEX) | |
|---|---|
| Kosten | Opbrengsten |
| Bouwkosten Bijkomende kosten |
VON-prijzen (excl. btw) |
| RESIDUELE GRONDWAARDE | |
Met behulp van een opstalexploitatieberekening worden de kosten en opbrengsten in beeld gebracht. De kosten bestaan uit bouw- en bijkomede kosten (ook wel stichtingskosten). De opbrengsten bestaan uit de verkoop van het opstal, uitgedrukt in VON-prijzen exclusief btw. Het saldo of residu vertegenwoordigt de residuele grondwaarde van de opstalontwikkeling.
Tijdelijke exploitatie
Ten behoeve van de tijdelijke exploitatie (afgekort TEX) van grond / opstal worden de kosten en opbrengsten inzichtelijk gemaakt teneinde op de TEX te kunnen sturen.
| Tijdelijke exploitatie (TEX) | |
|---|---|
| Kosten | Opbrengsten |
| Onderhoudskosten Beheerkosten Zakelijke kosten |
Huurinkomsten Pachtinkomsten Overige opbrengsten |
| SALDO TEX | |
De kosten kunnen bestaan uit bijvoorbeeld onderhoudskosten van een gebouw of het maaien van toekomstige bouwkavels die tijdelijk met gras zijn ingericht. De opbrengsten kunnen bestaan uit bijvoorbeeld huuropbrengsten van kantoorruimte of anti-kraakbewoning, pachtinkomsten van landbouwgrond en overige opbrengsten. Het saldo van de TEX kan worden verwerkt in de GREX.